quarta-feira, 16 de agosto de 2017

FIIs For The Long Run

Após a excelente alta dos Fundos Imobiliários nos últimos semestres, uma dúvida é inevitável aos cotistas que montaram suas posições na bacia das almas: realizar lucro ou não?

Eu não arrisco sair dos FIIs. Eis alguns dos motivos que embasam minha decisão:

- Lastro em imóveis em prazos longos tendem a bater a inflação e aumentar o valor patrimonial real das cotas;

- Apesar dos reajustes dos alugueis não serem garantidos, a normalidade é que eles aconteçam na maioria das vezes, porém com uma menor frequência em épocas de recessão econômica e vacância. Com o reaquecimento da economia é esperada uma redução da vacância, assim como um aumento na frequência dos rejustes de contratos de aluguel pela inflação;

- O tempo joga a favor do investidor de longo prazo no que diz respeito à capitalização composta dos rendimentos reinvestidos na carteira. O maior responsável pelo acúmulo de riquezas de um investidor de FIIs no longo prazo é reinvestimento sistemático do fluxo de caixa em outros ativos com bons dividend yields;

- Zerar posição em FIIs para quem comprou a maior parte da carteira nos idos de 2014 significa pagar uma boa porcentagem do porfólio em Imposto de Renda. Dar ao governo 20% do ganho de capital obtido até o presente momento representa uma bela perda de capital;

- Quando você entra num investimento numa grande baixa histórica, como foi em 2014 e 2016, você pode se dar ao luxo de ficar confortável "para sempre", desde que a carteira seja compostas por FIIs de boa qualidade e perenidade;

- Num gráfico em escala logarítmica de prazos de 10 anos ou mais, uma suposta queda de 50% (por exemplo no caso de um inversão da tendência dos juros) faz pouco dano na rentabilidade anual acumulada, ou seja, 50% de queda no preço das cotas não fará a rentabilidade anual acumulada cair 50%. E se durante a baixa formos comprando mais cotas a yields melhores utilizando rendimentos e aportes, quando os preços voltarem ao patamar anterior, o valor da carteira terá superado o último topo;

- Uma suposta taxação dos rendimentos também não fará tanto estrago na carteira daqueles que estão comprados há muito tempo. Quanto maior a rentabilidade acumulada, maior a musculatura da carteira para aguentar bem as quedas sem fazer você perder dinheiro, mesmo em termos reais;

- Nada garante que se no futuro a taxa de juros começar a subir teremos uma queda nas cotas da mesma magnitude de 2012 e 2013. Preços exageradamente "errados" não tendem a ocorrer muitas vezes em espaços curtos de tempo. É perfeitamente possível que na próxima alta dos juros as cotas dos FIIs não caiam tanto. Paradigmas do mercado financerio vivem sendo quebrados e nunca sabemos quais e quando;

- A contabilização sistemática de proventos no IFIX muito provavelmente fará com que o fundo de 2014 se "afunde" cada vez mais no gráfico, tornando praticamente impossível que o índice volte à mesma pontuação daquela época.

Ou seja, no que se refere aos FIIs, sou bastante conservador e com mentalidade de longo prazo. Essas coisas de ficar "pilotando" em curvas de curto prazo deixo para as ações. FII para mim é para sentar em cima, colher renda mensal e botar lenha na maquineta da captalização composta. O reinvestimento de fluxo de caixa em longos períodos é o grande 'pulo do gato' na carreira da maioria absoluta dos investidores de sucesso. Quem presta atenção demais em frivolidades de curto prazo acaba muitas vezes perdendo a oportunidade de deixar a capitalização composta fazer a parte mais pesada do trabalho.